PRAXISFLÄCHE VOR ANMIETUNG PRÜFEN – VORPLANUNG EINER AUGENARZTPRAXIS IN KÖLN
WIE GUT EIGNET SICH EINE MIETFLÄCHE TATSÄCHLICH FÜR DIE GEPLANTE PRAXIS – UND WELCHE ANFORDERUNGEN ENTSTEHEN, BEVOR EIN MIETVERTRAG UNTERSCHRIEBEN WIRD?
Für eine geplante Gemeinschaftspraxis für Augenheilkunde in Köln wurde eine rund 350 m² große, bisher als Büro genutzte Mietfläche untersucht. Ziel der Vorplanung war es, die Anforderungen der Ärzte in ein funktionales Raumprogramm und erste Grundrissvarianten zu übersetzen und gleichzeitig die räumlichen, baurechtlichen und technischen Rahmenbedingungen der Fläche frühzeitig sichtbar zu machen.
Die Planung wurde damit zu einer wichtigen Entscheidungsgrundlage vor der Anmietung – auch wenn die Praxis an diesem Standort letztlich nicht realisiert wurde.
DAS PROJEKT AUF EINEN BLICK
PROJEKT:
STANDORT
FLÄCHE:
AUSGANGSLAGE:
AUFGABE:
LEISTUNGEN:
BESONDERHEIT:
PROJEKTSTATUS:
Vorplanung einer Gemeinschaftspraxis für Augenheilkunde
Köln
ca. 350 m2
ehemalige Bürofläche
Prüfung der Mietfläche und Entwicklung einer funktionalen Grundrissplanung als Grundlage für die weitere Standortentscheidung
Bedarfsermittlung & Raumprogramm, Funktionsplanung, Vorplanung: Grundrissvarianten, Prüfung baurechtlicher Rahmenbedingungen, Definition von Ausbau- und technischen Anforderungen, Begleitung der Abstimmungen mit Vermieter und Maklerin
Planung vor der endgültigen Anmietung der Fläche
Vorplanung abgeschlossen · Fläche nicht angemietet
PRAXISPLANUNG: VON DER BÜROFLÄCHE ZUR ZUR MÖGLICHEN AUGENARZTPRAXIS
ERST PRÜFEN, DANN ENTSCHEIDEN
Die rund 350 m² große Bestandsfläche in Köln war bislang als Bürofläche genehmigt und entsprechend ausgebaut. Vorhandene Systemtrennwände, Deckenstrukturen und der bestehende Sanitärkern bildeten zunächst den räumlichen Rahmen für die Planung. Für die geplante Nutzung als Gemeinschaftspraxis für Augenheilkunde musste deshalb untersucht werden, welche Strukturen sinnvoll weitergenutzt werden können und wo eine Neuorganisation erforderlich ist.
Denn die Frage, ob eine Fläche grundsätzlich groß genug ist, reicht bei einer Arztpraxis nicht aus. Behandlungsräume, medizinische Funktionsbereiche, Patienten- und Personalwege sowie technische Anforderungen müssen sinnvoll miteinander funktionieren und sich mit den vorhandenen Gegebenheiten des Bestands vereinbaren lassen. Gleichzeitig war für die Umnutzung von Büro zu Arztpraxis eine Nutzungsänderung erforderlich.
Ziel der ersten Planungsphase war deshalb nicht, möglichst schnell einen fertigen Grundriss zu zeichnen. Zunächst musste geklärt werden, was die zukünftige Praxis tatsächlich braucht und welche Konsequenzen diese Anforderungen für die potenzielle Mietfläche haben. Erst auf dieser Grundlage konnte beurteilt werden, wie sich aus der vorhandenen Bürostruktur eine funktionierende Augenarztpraxis entwickeln ließe.
ANFORDERUNGEN VERSTEHEN, BEVOR DER GRUNDRISS ENTSTEHT
VOM RAUMPROGRAMM ZUM FUNKTIONIERENDEN PRAXISABLAUF
Bevor die ersten Grundrissvarianten entstanden, wurden zunächst die Anforderungen an die zukünftige Augenarztpraxis konkretisiert. Grundlage dafür waren die Angaben der Auftraggeber, ein ausführlicher Fragebogen sowie die gemeinsame Abstimmung der benötigten Räume, Funktionen und Arbeitsabläufe.
Dabei ging es nicht allein darum, eine bestimmte Anzahl an Räumen auf der vorhandenen Fläche unterzubringen. Entscheidend war, wie die einzelnen Funktionsbereiche miteinander zusammenhängen: Wo kommen Patientinnen an? Welche Untersuchungen folgen aufeinander? Welche Bereiche müssen gut erreichbar sein? Und welche Wege benötigen Ärztinnen und Mitarbeitende unabhängig vom Patientenverkehr?
Aus diesen Anforderungen entstand zunächst ein Funktionsschema für die Praxis, das die Fläche in die Bereiche Ankommen, Behandlung und interne Personalbereiche gliederte. Innerhalb dieser Zonen wurden die benötigten Räume entsprechend ihrer funktionalen Zusammenhänge angeordnet. Erst anschließend wurde dieses Schema auf die konkreten räumlichen Bedingungen der Mietfläche übertragen und zu unterschiedlichen Grundrissvarianten weiterentwickelt.
GRUNDRISSVARIANTEN FÜR FUNKTIONIERENDE PRAXISABLÄUFE
NICHT NUR RÄUME VERTEILEN – SONDERN WEGE UND FUNKTIONEN ZUSAMMENDENKEN
Auf Grundlage des Funktionsschemas entstanden mehrere Grundrissvarianten, mit denen unterschiedliche Möglichkeiten für die Organisation der rund 350 m² großen Fläche untersucht wurden. Dabei ging es nicht darum, möglichst viele Räume unterzubringen, sondern eine Lösung zu entwickeln, die medizinische Abläufe, kurze Wege und eine klare Orientierung miteinander verbindet.
Eine besondere Herausforderung war die vorhandene Gebäudestruktur bzw. die lange und schmale Grundrissform. Die vergleichsweise schmale Flurzone von rund 1,30 Metern ließ sich nicht beliebig verändern. Statt sie ausschließlich über ihre Breite zu betrachten, wurde deshalb untersucht, wie gezielte Aufweitungen, Blickbeziehungen und die Anordnung angrenzender Funktionsbereiche den Raumeindruck und die Orientierung verbessern können.
Aus dem Vergleich der Varianten entwickelte sich schließlich eine Vorzugslösung, in der die zuvor definierten funktionalen Anforderungen mit den tatsächlichen Möglichkeiten der Bestandsfläche zusammengeführt wurden.
MEHR ALS GRUNDRISSPLANUNG
BAURECHT, TECHNIK UND AUSBAU
Ob eine bestehende Bürofläche tatsächlich als Augenarztpraxis genutzt werden kann, entscheidet sich nicht allein im Grundriss. Parallel zur Raumplanung wurden deshalb auch die baurechtlichen, technischen und ausbaurelevanten Rahmenbedingungen der Mietfläche betrachtet.
Ein wichtiger Punkt war die geplante Nutzungsänderung von Büro zu Praxis. Bereits in dieser frühen Phase musste geprüft werden, welche Anforderungen sich daraus für die weitere Planung ergeben und welche Themen vor einer langfristigen Bindung an die Fläche geklärt werden sollten.
Die Ergebnisse wurden in einer Anforderungsbeschreibung für die Mietfläche, den Ausbau und die technischen Qualitäten zusammengeführt. Darin wurden unter anderem Anforderungen an Nutzungsänderung, Raumkonzept und Funktionsgliederung, Wände, Türen, Boden und Decken sowie an Lüftung, Klimatisierung, Heizung, Elektroinstallation, Beleuchtung und weitere technische Anlagen definiert. So konnten die planerischen Anforderungen frühzeitig mit den Rahmenbedingungen der Mietfläche und den vorgesehenen Leistungen des Vermieters abgeglichen werden.
Auch der erforderliche Ausbau der bestehenden Bürofläche spielte bei der Bewertung eine Rolle. Die Planung machte sichtbar, welche baulichen Eingriffe notwendig wären und welche Punkte im Rahmen der Mietvertragsverhandlungen mit Vermieter bzw. Eigentümer geklärt werden sollten.
Damit entstand neben der Grundrissplanung eine konkrete Grundlage für die weiteren Mietvertragsverhandlungen. Die Auftraggeber konnten wesentlich fundierter beurteilen, welche baulichen und technischen Voraussetzungen für die geplante Praxis erforderlich sind und welche Punkte vor einer langfristigen Bindung an die Fläche geklärt werden sollten.
PLANUNG ALS GRUNDLAGE
FÜR KOSTEN UND STANDORTENTSCHEIDUNG
Eine Praxisfläche kann auf den ersten Blick geeignet erscheinen – ob sie sich tatsächlich für die geplante Nutzung eignet, zeigt sich jedoch oft erst durch eine konkrete planerische Auseinandersetzung mit der Fläche. Die Grundrissvarianten und die definierten Anforderungen an Ausbau und Technik machten sichtbar, welche Maßnahmen notwendig wären, um aus der bestehenden Bürofläche eine funktionierende Augenarztpraxis zu entwickeln.
Auf dieser Grundlage ließen sich auch die Auswirkungen auf Ausbau und Investitionskosten wesentlich realistischer einschätzen. Gleichzeitig konnten Anforderungen identifiziert werden, die im Rahmen der Mietvertragsverhandlungen mit dem Vermieter zu klären waren. Die Planung wurde damit zu einer wichtigen Grundlage, um nicht nur die räumliche, sondern auch die wirtschaftliche Eignung der Mietfläche zu bewerten.
Am Ende entschieden sich die Auftraggeber gegen die Anmietung der Fläche. Auch dieses Ergebnis zeigt den Wert einer frühzeitigen Praxisplanung: Eine gute Planung bestätigt nicht zwangsläufig eine Fläche – sie schafft die Grundlage für eine fundierte Entscheidung. So können mögliche Einschränkungen und Investitionen erkannt werden, bevor langfristige vertragliche Verpflichtungen eingegangen werden.
DIE ENTSCHEIDUNG
PLANUNG OHNE REALISIERUNG
Nach der Grundrissplanung, der Prüfung der baulichen und technischen Rahmenbedingungen sowie der Begleitung der Mietvertragsverhandlungen entschieden sich die Auftraggeber schließlich gegen die Anmietung der untersuchten Fläche. Die geplante Augenarztpraxis wurde an diesem Standort daher nicht realisiert.
Damit endete das Projekt zwar vor der Genehmigungsplanung und späteren Umsetzung. Die vorausgegangene Planung erfüllte dennoch eine wichtige Aufgabe: Sie machte frühzeitig sichtbar, welche räumlichen, baulichen und technischen Anforderungen mit der Umnutzung der bestehenden Bürofläche verbunden gewesen wären und welche Investitionen daraus entstehen können.
Gerade bei der Suche nach einer neuen Praxisfläche ist deshalb nicht jede gute Planung zwangsläufig eine Planung, die gebaut wird. Manchmal besteht ihr Wert darin, eine belastbare Grundlage für die Entscheidung zu schaffen, eine Fläche nicht anzumieten, bevor langfristige Verpflichtungen und hohe Investitionen entstehen.
Für die Auftraggeber bedeutete das: Die Anforderungen an eine zukünftige Praxis waren nach diesem Prozess deutlich konkreter definiert. Die gewonnenen Erkenntnisse konnten damit auch in die weitere Standortsuche einfließen.
FAZIT
WAS FRÜHE PRAXISPLANUNG LEISTEN KANN
Dieses Projekt zeigt, dass Praxisplanung nicht erst mit dem Umbau einer Fläche beginnt. Gerade vor Abschluss eines Mietvertrags kann eine frühzeitige Planung dabei helfen, die tatsächlichen Möglichkeiten einer potenziellen Praxisfläche realistisch einzuschätzen.
Grundriss, Praxisabläufe, baurechtliche Rahmenbedingungen, technische Anforderungen und notwendige Ausbaumaßnahmen hängen unmittelbar miteinander zusammen. Werden diese Themen frühzeitig betrachtet, entsteht eine wesentlich bessere Grundlage für Mietvertragsverhandlungen, Investitionsentscheidungen und die weitere Standortplanung.
Für mich bedeutet Praxisplanung deshalb nicht, aus jeder Fläche unbedingt eine Praxis zu machen. Entscheidend ist vielmehr, gemeinsam herauszufinden, ob eine Fläche wirklich zu den Anforderungen der zukünftigen Praxis passt – räumlich, funktional und wirtschaftlich.
